关于不重视学区房的人来说，很难幻想，一个新校园的建造，能在短短两年内，让周边“老破小”的房价翻倍——从6万元/平方米，上涨至14万元/平方米。当然，也很少有人预测到，房价翻倍两年之后，由于学位要素暴升的房价，敏捷跌至5万元/平方米。这便是坐落深圳市福田区八卦岭片区的“老破小”们实在的阅历。
2019年以来，八卦岭片区内的房价阅历了一轮过山车般的大涨大跌。那么，是什么样的法力，如此搅动着该片区内的房价？楼市涨跌周期、棚改预期、“大学区准则”、“避免大拆大建”方针、集团化办学等要素，都是这场房价涨跌故事中的导演。
“老破小”房价翻倍上涨
深圳市福田区红岭北路与八卦二路交汇处西北角，有着一座蓝白相间的修建，这便是荔园小学八卦岭校区的所在地。这个于2022年开端投入使用的校园，外立面簇新，与周边有着几十年楼龄的修建构成鲜明对比。
与荔园小学八卦岭校区仅一路之隔的住所小区名为“八卦岭宿舍”，始建于1983年，距今已有40个年头。上世纪80年代初期开端，八卦岭片区工业厂房集合，电子厂、制衣厂、印刷产业园等都曾在这里留下过年代的印记，作为其时该片区的寓居配套，八卦岭宿舍应运而生。
八卦岭宿舍区共49栋楼，占地面积11.5万平方米，房源8000套左右，多为30平方米左右的小户型。现在，虽然整个宿舍区的修建外观看起来陈腐，有楼栋墙皮掉落，宿舍内部楼道贴满广告，但从各个防盗窗内挂着的衣物，以及外墙上的空调外机来看，八卦岭宿舍的入住率并不低。
该片区的房产中介对榜首财经表明，由于八卦岭宿舍的房产面积遍及较小，楼龄太长，房子比较破，寓居舒适度不高，现在不少买八卦岭宿舍的业主，基本上都只是为了荔园小学八卦岭校区的学位，买了八卦岭宿舍可是并不寓居在此的家庭并不罕见。
在荔园小学八卦岭校区投入使用之前，八卦岭片区内并无小学，该片区的适龄学生需求前往相邻片区——园岭片区的校园就读，而八卦岭片区的学位缺少压力也成为居民重视的重要问题。直到2019年前后，八卦岭片区内无小学的现状才迎来改变。
2019年年头，福田区教育局回复市民咨询的一张截图在网络上撒播，内容显现，八卦岭片区将新增一所小学，名称为“荔园小学东校区”，也便是现在的荔园小学八卦岭校区。撒播的截图显现，上述校舍建造地“鹏峰八卦岭汽车城”的场所整理作业将在2019年6月完结。从此，八卦岭片区内将落地“名校”的传言逐步变得实在起来。
2020年7月，深圳市福田区荔园小学微信大众号发布的文章内容称，福田区教育局同意荔园教育集团在八卦岭片区增办两所校园，即正在建造中的荔园小学东校区，以及行将开建的笔架山中学更名为荔园实验校园，交由荔园教育集团承办。荔园小学落地八卦岭片区的音讯正式得到官方证明。
荔园小学创建于1981年，是深圳最早树立的一批小学之一，至今已有40多年的前史，也是深圳公认的排名榜首队伍的“名校”。因而，虽然彼时荔园小学八卦岭校区的校园还未建成，也还未投入使用，甚至连学区区分细则也还未出台，但八卦岭宿舍因紧挨着校园，被划入学区的“概率”最大，八卦岭宿舍的房价阅历了一轮大幅上涨。
某房产中介渠道数据显现，2018年年底，八卦岭宿舍的房源成交单价在6万元/平方米左右，整个2018年，该小区的成交房源仅6套；2019年年底，八卦岭宿舍的成交价格则已上涨至10万元/平方米左右，当年房源成交套数为35套，是前一年的6倍左右。
2020年，跟着深圳楼市热度提高，全市房源成交活泼，八卦岭宿舍的成交热度也再上一个台阶。上述房产中介渠道成交记载显现，当年该小区的成交价遍及在10万元/平方米以上，最高成交价为13.7万元/平方米，成交了67套。2021年上半年，该小区的房源成交价格遍及在13万元/平方米以上，最高成交价格为14.5万元/平方米。短短两年的时刻，八卦岭宿舍的房价现已翻了一倍。
乐有家研究中心核算的数据显现，2020年全年，深圳二手房成交量为9.5万套，仅次于2016年的成交水平，算是深圳前史上二手房成交量高位。当年，深圳二手房的成交均价为7万元/平方米，同比增加13%。与此一起，当年八卦岭片区的住所成交均价为8.8万元/平方米，同比上涨52%。
该片区的房产中介对榜首财经表明，2020年左右八卦岭宿舍的房价涨幅之所以那么大，首要与荔园小学八卦岭校区落地的音讯有关，加上那时买房的人比较多，全市的房价都在涨，又由于八卦岭宿舍的住所面积遍及比较小，“面积越小，单价越高。很多人买小户型就看总价，必定程度上疏忽了单价。”
旧改的预期也成为八卦岭宿舍房价上涨的一个要素。材料显现，八卦岭宿舍区棚改项目于2019年归入福田区棚户区改造年度方案，施行主体为福田人才安居公司。该片区的房产中介对记者表明，假如片区内拆迁，补偿的方案是1:1.2，也便是说，若拆迁之前，房产面积为30平方米，后续补偿的房子面积则为36平方米。别的，若想要更大的房子，则能够补差价。由于八卦岭片区内的住所遍及老旧，未来若在二手房商场上市，则具有较大竞争力，并且补偿的面积也并不比本来小。
房价阅历时刻的查验
2022年，荔园小学八卦岭校区正式投入使用，八卦岭片区由于学位而暴升的房价，也迎来商场的查验。
由于八卦岭片区的小户型多，又只是只要一所小学，所以，荔园小学八卦岭校区的入学积分并不低。2023年7月，有网友在人民网留言板上表明，当年荔园小学八卦岭校区选取最低积分为93.7分，意味着深户一类（在八卦岭片区购房）已满三年的居民都无法就近上学，因而主张荔园小学八卦岭校区在已招生6个班级的根底上至少扩招2个班级。
别的，上述网友还提及，当年入学积分为92～93分左右的家庭，基本上归于八卦岭片区内的房价高位接盘者，可是到2023年7月，片区内的房价降幅过半，但在这种状况下，孩子仍旧不能就近入学。
依照福田区入学积分方针，在学区内购买住所落户的根底分为80分（租房为60～65分），社保一个月获0.1分，封顶10分；购房（或租房）一个月获0.1分，封顶10分。按此核算，深户一类家庭，在社保积分封顶的状况下，购房满三年的分数为93.6分，的确达不到当年荔园小学八卦岭校区的入学积分规范。而那些在2021年前后高位接盘购房的家庭，即便社保积分封顶，总的积分也无法到达2023年的入学积分。由此看来，2023年，一部分此前由于学位购房的家庭，并没有完成最初的“名校梦”。
来到2024年，虽然现在荔园小学八卦岭校区只要一、二年级，还没有小升初的成果，但荔园小学八卦岭校区的入学积分依然不低。近来，有媒体核算的数据显现，本年荔园小学八卦岭校区的入学积分为90.9分，远高于荔园小学的其他校区，以及“名校”百花小学。房产中介对记者表明，八卦岭片区的小户型多，划片规模太大，因而积分就比较高。
如上述网友所说，在深圳楼市限购、二手房参考价等方针落地后，2021年下半年开端，深圳房价进入下行通道，八卦岭片区也成为房价跌落的“重灾区”。一房产中介渠道显现，2023年7月，八卦岭宿舍的成交价为7万元/平方米左右，较2021年14.5万元/平方米的成交价腰斩；2024年以来，八卦岭宿舍房价持续跌落，房源成交价格为5万元/平方米左右，最低成交价低至3.9万元/平方米。
“现在八卦岭宿舍的房子，200万以内的预算，小户型能够随意选。”近来，该片区的房产中介对记者表明，八卦岭宿舍的房源，现在的价格必定低于2019年上涨之前的价格，在他看来，八卦岭宿舍的房价现已见底。
除了入学积分高，楼市全体下行带来的影响，“大学区”方针、“集团化办学”、棚改遥遥无期等要素也影响着八卦岭片区的学区房们。
2021年8月，深圳发布了《深圳经济特区社会建造法令（草案寻求定见稿）》，其间提出“推广大学区招生、树立教师沟通准则”。所谓的“大学区招生”，指的是一套房产能够对应多个校园，家长可在学区内为孩子报读多所校园，校园按自愿次第和积分凹凸顺次选取，该准则下，即便买了学区房，也不必定能上“名校”。“教师沟通准则”指的是，深圳市内的教师轮流到各个校园进行教育，旨在促进教育公正。虽然到现在“大学区招生”和“教师沟通准则”还未真实施行，但在教育公正的趋势好像现已成为社会一致，也必定程度上影响了学区房的出资炒作。
2022年4月，《深圳市公办中小学集团化办学施行方案》印发，其间说到，2022-2025年，评选80个优质公办中小学教育集团。“集团化办学”指的是以将一所名校和若干所校园组成校园共同体的办学体系，在“名校”的带动之下，提高周边若干校园的办学才能。而文中所述的荔园小学八卦岭校区便是“集团化办学”的一种表现。
此外，2021年8月“避免大拆大建”方针发布，八卦岭片区的旧改也看不到清晰的时刻线，这也让出资客们变得愈加理性。2023年12月末，人民网留言板上，有网民咨询八卦岭宿舍的棚改进展，福田区园岭街道办事处回应称，现在，深圳市规划和自然资源局正在揭露寻求《关于加强旧住所区撤除重建类城市更新作业的施行定见（寻求定见稿）》定见，等候新方针正式发布，原八卦岭宿舍区棚户区改造项目方案受上述方针出台影响暂时阻滞。
广东省住宅方针研究中心研究员李宇嘉对记者表明，像八卦岭宿舍这样房价涨跌起伏均大于同期楼市水平的状况，首要由于这类房源老旧，寓居特点较差，自身房价比较低，再由于户型较小，出资门槛也低，招引的出资客也就更多，所以一旦有学位要素的加持，价格也就会面对大幅上涨，其出资特点远远超过了寓居特点。
李宇嘉表明，后续跟着出资客落潮，再加上由于学位方针调整，例如深圳“大学区”方针或许落地，集团化办学成为潮流，教育公正成为一种趋势，房源的学位出资特点则随之削弱。而此刻，房源的区位、配套、寓居舒适度等特点则成为房源价格的衡量要素，这类老旧的房源则不占优势，价格也就会大幅跌落。他主张，购房者在选择房源时，除了重视房源的学位方针，还应该一起重视房源自身具有的配套，重视房子的寓居特点。
(本文来自榜首财经)
